Как да избегнем рисковете при покупка на ипотекиран имот?

Все още в България има немалко апартаменти и други имоти, които са били ипотекирани от строителя по време на строителството на съответната сграда. Някои от тези апартаменти са предложени на пазара за продан на доста изгодни цени, като строителите уверяват, че ще свалят ипотеката на имота преди прехвърлянето му на купувача. Поради това мнозина купувачи опитват да изчислят какъв риск съществува при покупка на ипотекиран апартамент, как може да бъде минимизиран риска и възможно ли е да се изтегли кредит, за да се купи ипотекиран апартамент.

На първо място трябва да се подчертае, че сделки с ипотекирани апартаменти в България се сключват. Обикновени при продажба на такива апартаменти строителите са съгласни да направят известни отстъпки, така че покупката на заложен апартамент може да бъде всъщност доста изгодна сделка. Например, имотите в Бургас в жилищни сгради се продават по средни цени около 1200 лева за квадратен метър, но заложен апартамент може да бъде купен на цени под хиляда лева за квадратен метър.

За да се избегнат рисковете, свързани с покупка на ипотекирани апартаменти, юристите съветват да се предприемат няколко стъпки, а именно:

Продавача и купувача обезателно трябва да посетят заедно банката, в която е заложено имуществото, предмет на сделката. В банката купувача на ипотекираното имущество може да получи пълна информация за сумата по ипотечния кредит, за това дали продавача редовно обслужва кредита и прави вноските навреме, трябва ли да се плаща глоба за предсрочно погасяване на ипотеката и т.н.

Продавача и купувача трябва да сключат Предварителен Договор преди покупко-продажбата на имота. В Предварителния Договор трябва много ясно, точно и юридически грамотно да се запише правния статус на имота, т.е. имота да бъде грамотно описан от правна гледна точка. В Предварителния Договор изрично се записва, че продавания имот е обременен с тежести, а именно – с ипотека и тази ипотека е регистрирана в държавния имотен регистър. В договора се описва също документа, удостоверяващ правото на собственост, т.е. нотариалния акт. След направена проверка, в Предварителния Договор се записва, че върху имота няма сключена друга ипотека или каквито и да било други тежести, забрани ими ограничения на правото на собственост на имота в полза на трети лица.

В Предварителния Договор купувача и продавача се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота не по-късно от датата на сключване на сделката по покупко-продажба на имота.

Чрез Предварителния договор продавача се задължава да предостави на купувача писмена гаранция, в която се указва сумата на ипотечния кредит. От банката е необходимо да се получи писмен сертификат, удостоверяващ, че на продавача е бил предоставен банков ипотечен кредит в определен размер и че на банковата сметка на продавача на имота е необходимо да постъпят парични средства до размера на цената на продавания имот. Продавача се задължава писмено с нотариално заверен документ, че след плащане на имота от страна на купувача, продавача ще предприеме всички необходими стъпки за предсрочно погасяване на ипотечния кредит. В Предварителния Договор освен това обезателно се записва по какъв точно начин ще се извърши плащането, например “Сума в размер... ще бъде изплатена на продавача на имота по банкова сметка... в банка... Плащането се извършва във връзка с покупката на имот... и във връзка със задължението за погасяване на ипотечен кредит...”.

Макар и рядко, но се случва на един и същ имот да бъдат учредени повече от една ипотеки. В такъв случай, колкото и да е добър имота, съвета на юристите е да потърсите друг имот за закупуване.